Toplumdaki belirli grupların korunması amacıyla Türk hukuk sistemi çeşitli yasal düzenlemeler sunmaktadır. Bu kapsamda, kiracılar genellikle daha zayıf durumda oldukları kabul edilerek özellikle kira hukuku alanında avantajlı duruma getirilmiştir. Kiraya verenlerin ise gelirlerini korumak ve piyasa şartlarına uygun kira bedelleri belirlemek amacıyla başvurabilecekleri hukuki yollardan biri kira tespit davasıdır. Bu dava, kira bedelinin yeniden belirlenmesine yönelik önemli bir hukuki aracı temsil eder.
Kira Tespit Davası Nedir?
“Kira bedeli tespit davası” olarak da bilinen bu dava, kira bedelinin mahkeme eliyle yeniden belirlenmesi amacıyla hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira artışlarıyla ilgili düzenlemesine göre, yıllık kira artış oranı Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) 12 aylık ortalamasından fazla olamaz. Ancak pandemi ve yüksek enflasyon gibi istisnai durumlar nedeniyle Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1 ile konut kiralarında artış sınırı %25 ile sınırlandırılmıştır.
Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
Bu davanın açılabilmesi için belli başlı yasal şartların yerine getirilmesi gerekir. Kira tespit davasında dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar şunlardır:
- Yazılı bir kira sözleşmesi bulunmalıdır: Taraflar arasında yazılı bir sözleşmenin varlığı bu davanın şartlarından biridir.
- Hukuki yarar bulunması gerekir: Davayı açacak tarafın, kira bedelinin yeniden belirlenmesine dair hukuki bir yararı olmalıdır.
- 5 yıllık süre kuralı: Kira sözleşmesi 5 yıldan kısa bir süreye sahipse, bu süre tamamlanmadan kira tespit davası açılamaz. Ancak 5 yıl ve daha uzun süreli sözleşmeler için böyle bir sınır bulunmamaktadır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Bu davanın ne zaman açılacağı, kira sözleşmesinin süresiyle yakından ilgilidir. Kira sözleşmesi 5 yıldan kısa bir süreyi kapsıyorsa, davanın açılabilmesi için bu sürenin tamamlanması beklenmelidir. Yenilenecek kira dönemi öncesinde en az 30 gün içerisinde dava açılması şarttır. İhtarname çekilmesi ise dava şartı değildir, ancak çekilmişse yeni kira dönemi beklenmeden her zaman dava açılabilir.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
Kira tespit davası, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurularak açılır. Davacının dava dilekçesinde iddialarını ve delillerini sunması şarttır. Mahkeme, dava konusu kira bedelini belirlemek için bilirkişi raporu alabilir ve gerekirse taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapabilir. Tüm bu süreçler titizlikle yürütülmelidir.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?
Kira tespit davası, geriye dönük olarak kira bedelinin artırılması amacıyla kullanılamaz. Ancak kiracının önceki kira dönemlerinde eksik ödemelerde bulunması durumunda, dava yoluyla bu fark talep edilebilir. Mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli ise ancak yenilenen kira döneminden itibaren geçerlidir.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Davanın süreci, mahkemenin iş yükü, tarafların katılım durumu ve dosyanın niteliğine bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Ortalama olarak 1 yılda tamamlanabilen bu dava, bazı durumlarda daha uzun sürebilir. Süreç boyunca titiz bir yönetim, davanın daha hızlı sonuçlanmasını sağlayabilir.
Kira Tespit Davası Masrafları Nelerdir?
Dava, davacı tarafından harç ve masrafların ödenmesiyle açılır. Bu masraflar dava sonunda haklı bulunulursa davalı tarafına yüklenir. Dava açarken talep edilen yeni kira bedeline göre harç hesaplanır. Örneğin, mevcut kira bedeliniz yıllık 40.000 TL iken 120.000 TL talep ediyorsanız, dava değeri 80.000 TL olarak hesaplanır ve bu tutar üzerinden harç ödenir.
Kira Tespit ve Tahliye Davası Aynı Anda Açılabilir Mi?
Kira tespit ve tahliye taleplerinin bir arada bulunması mümkün olup, terditli dava şeklinde tek bir dilekçeyle sunulabilir. Bu durumda, iki talep arasında asli ve feri bir ilişki kurulması gerekir. Her iki talep de doğru bir dava dilekçesiyle bir arada sunulabilir.
Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları
Yargıtay, kira tespit davalarında emsal kararlarıyla hukuki uygulamaları aydınlatmaktadır. Bu kararlar, davaların nasıl yürütüleceğine ilişkin önemli çerçeveler sunar. Şu örnek kararlar dikkat çekicidir:
- Kira tespit davalarında yeni kira bedelinin ileriye yönelik belirlenmesi gerektiği ve talebin bir seferde net bir şekilde sunulması zorunluluğu (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2792 E. – 2021/267 K.)
- Kiracının eski kiracı olması durumunda hakkaniyet indiriminin %10-20 oranlarında uygulanması gerektiği (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7927 E. – 2018/4805 K.)
Bu örnek kararlar, kira tespit davalarının hukuki boyutlarını daha iyi anlamanıza yardımcı olacaktır. Kira tespit davaları, avukat yardımı ile daha sağlıklı yürütülebilecek süreçler olarak karşımıza çıkmaktadır. Denizli avukat Arpa Hukuk Bürosu, müvekkillerine hizmet etmeye devam etmektedir.
ARPA HUKUK BÜROSU 
Yorum bırakın