İnsanın en temel ihtiyaçlarından birisi barınma ihtiyacıdır. Her insan hayati fonksiyonlarını devam ettirebilmek adına yeterli besin ile beslenmeye, su içmeye, dinlenmeye ve barınmaya ihtiyaç duyar. Bu barınma ihtiyacı tarih boyunca doğa ile iç içe halledilebilmiş iken hızlı nüfus artışı ve endüstriyel devrimlerin ardından ağırlıkla tercih edilen şehir yaşantısı, küçük bir alanda pek çok insanı aynı anda barındırabilen apartmanların yaygın olarak kullanımına sebebiyet vermiştir. Hukukun gelişmesi, evrilmesi ve insanların adalet ihtiyacına sürekli olarak cevap verebilmesi gerekir. Her insanı ilgilendiren bu alandaki düzenlemeler ise gayrimenkul hukuku adı altında incelenmektedir.
Gayrimenkul Hukuku Neleri Kapsar?
Gayrimenkul kelimesi, menkul kelimesinin zıt anlamını karşılamaktadır. Eski Türkçe’de daha yaygın olarak kullanılan bu kelimelerden menkul, taşınabilir malları ifade etmekte iken gayrimenkul kelimesi ile kastedilen taşınmaz mallardır. Gayrimenkul hukuku, temeli itibariyle kişilerin taşınmaz mallar ile ilişkili her türlü hakkını kapsayan; oldukça geniş ve uzman bilgisi gerektiren bir hukuk dalıdır. İş bu hukuk dalına ilişkin hukuki kaynak olan en temel yasa, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve anılan kanunun dördüncü kitap olarak adlandırılan Eşya Hukuku başlıklı kısmıdır. İlgili kanunda mülkiyet hakkı, taşınmaz mülkiyetine ilişkin haklar, rehin ve ipotek gibi çeşitli hukuki kurumlar hükme bağlanmıştır. Bunun yanında gayrimenkul hukukundan doğan haklara ilişkin 3402 sayılı Kadastro Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Yapıların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ve 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu hükümleri ve 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun bazı hükümleri doğrudan yasal dayanak teşkil etmektedir. Bunların haricinde çeşitli kanunlarda yer alan istisnai hükümler de bu hukuk dalının kaynağını oluşturur.
Gayrimenkul hukuku alanı, yukarıda yer alan yasalarla da sınırlı olmayıp pek çok hususta Yargıtay içtihatlarının, içtihatların birleştirilmesi kararlarının ve diğer genel kanunların yorumlanmasını gerektirir. Bu yorumlama ve öğrenim süreci oldukça titiz bir şekilde ele alınmalıdır. Taşınmazlara ilişkin olan haklar, kişilerin hayatlarında çok ciddi bir yere sahiptir. Ortalama bir vatandaşın malvarlığının önemli bir kısmını taşınmaz mallar oluşturacaktır. Sadece mülkiyet hakkı değil, kiracıların ve taşınmazlar ile ilgili her türlü ticari faaliyetin tarafları da gayrimenkul hukukundan doğan uyuşmazlıkların tarafı olabilecektir. Bu hukuk dalı ile ilişkilendirilen bir takım davalar şu şekildedir:
- Kira İlişkisinden Doğan Davalar: Bir taşınmazın kiralanması ile malik tarafından kiralayana mülkiyet hakkı haricinde her türlü ayni hak devredilir. Bu denli önemli hakların devri söz konusu olduğundan kira ilişkileri sıkı kanuni hükümlerle düzenlenmiştir. En yaygın hukuk davalarından olan kira davaları; uyarlama davası, kira bedeli tespiti davası, tahliye davaları gibi şekillerle ortaya çıkabilmektedir.
- Tapu ile İlgili Davalar: Taşınmazlara ilişkin her türlü kayıt, devlet eli ile tapu bünyesinde tutulmaktadır. Tapu senedi ise maliklere, bir taşınmaz malın mülkiyet hakkı sahipliğini gösterecek şekilde tanzim edilerek verilen bir evraktır. Bu gayrimenkullere ilişkin doğabilecek tescil davaları, tapu iptali ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi yani izale-i şuyu davaları, şufa yani ön alım hakkı davaları gibi davalar doğrudan anılan hukuk dalının alanına girmektedir.
- Tapuyla İlgili Kayıtlardan Doğan Davalar: Bazı durumlarda kişiler arası maddi ilişkiler sırasında borçlunun malvarlığından borcu karşılayacak bir miktar malın güvence olarak gösterilmesi beklenmektedir. Bu doğrultuda ipotek ve rehin, gayrimenkul hukukuna ilişkin davalara konu olabilen hukuki kavramlardır.
- Mülkiyet Hakkı Temelli Alacak Davaları: Kira sözleşmeleri haricinde de mülkiyet hakkından kaynaklanan bir takım alacakların gündeme gelmesi mümkündür. Özellikle arsa vasfındaki taşınmazlar ile ilgili sıkça karşılaşılan haksız işgal tazminatı davaları yani ecrimisil, gayrimenkul hukuku alanının sıkça karşılaşılan konularından birini oluşturur. Maddi bir alacak konusu oluşturmaksızın, hak sahibinin bir haksız fiile karşı başvurabildiği müdahelenin men’i davaları yani el atmanın önlenmesi, ayrıca dikkatle incelenmelidir.
- Gayrimenkul Hukuku ile İlişkili Diğer Davalar: Yabancıların taşınmaz yatırımı karşılığı vatandaşlık işlemleri ile bu konudaki diğer detaylar, geçit hakkı davaları, manzaranın kapatılmaması irtifakı gibi pek çok kurum, yazıya konu hukuk dalının içerisinde incelenmektedir.
Görüldüğü üzere taşınmaz mallara ilişkin yürürlükte olan hukuki kaynaklar ve başvurulabilecek kanuni kurumların sayısı oldukça fazladır. Mülkiyet hakkı, bir bilim dalı olan hukukun içerisinde var oluştan bu yana tartışılarak gelişmiş, kişiye sıkı sıkıya bağlı en temel haklardan olduğundan dolayı bu konudaki düzenlemeler geniş tutulmuştur. Örneğin tapu sicilinin doğru tutulmamasından dolayı doğacak her türlü zararın tazmini devlet hazinesinden gerçekleştirilir. Bu ve benzeri düzenlemelerdeki amaç, kamu düzeninin temelinde yatan taşınmaz mülkiyetlerinin doğru tespiti, kesintisiz ve düzenli olarak kayıtlarının tutulması ve doğacak ihtilafların belirsizliğe sürüklenmesinin önlenmesidir.
Pek çok alanda olduğu gibi gayrimenkul hukuku alanında da evrensel hukuk ilkeleri ışığında neredeyse her ülkenin geniş kanuni düzenlemeleri mevcuttur. Batı ülkelerinde bu düzenlemeler ve mülkiyet hakkı daha liberal, özgürlükçü bir şekilde yapılmışken sosyalist görüşü ilke edinen devletlerde mülkiyet hakkı devletin tekeline bırakılmıştır. Yurt dışında gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen bir Türk vatandaşı veya Türkiye’de taşınmaz satın alacak yabancıların bu sebeple taşınmazın bulunduğu yerdeki yerel yasaları iyi yorumlayabilmesi gerekir. Gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşan avukatlık ve hukuk büroları, pek çok ülkenin hukuki düzenlemelerine hakim, deneyimli ve alanında uzman hukukçulardan oluşmaktadır. Hatalı bir işlemin büyük mağduriyetlere yol açabileceği bir hukuk dalında uzman himayesi altında hareket etmek kişiye pek çok açıdan fayda sağlamaktadır.
Gayrimenkul Avukatı Nasıl Olunur?
Türkiye’de avukat olabilmek için aranan ön koşul, Yüksek Öğretim Kurumu’na bağlı olarak eğitim veren 4 yıllık bir hukuk fakültesini tamamlamaktır. Hukuk fakültesi eğitimini başarıyla tamamlayarak diplomasını almaya hak kazanan avukat adayları, staj sürecini başlatmadan önce Hukuk Mesleklerine Giriş Sınavı’na katılım sağlayarak başarılı olma şartını da karşılamalıdır. Ardından avukat adayları, stajyer avukat unvanı ile 12 aylık kesintisiz staj süreçlerini başlatırlar. İlk altı ay adliye stajı, ikinci altı ay ise avukat yanı stajı olarak geçen bu stajın da tamamlanmasının ardından avukatlık ruhsatı başvurusu yapılır. Avukatlık ruhsatı alımı sürecinin de tamamlanması ile birlikte avukat olunur.
Ülkemizde avukatların hukuk dallarına göre ihtisaslaşmasına yönelik yasal herhangi bir düzenleme mevcut değildir. Avukatlar, vekil olarak hukuki her türlü uyuşmazlıkta hizmet verebilmektedir. Gayrimenkul hukukçusu sıfatının resmi olarak taşınması her ne kadar mümkün olmasa dahi avukatların kendi iradeleri ile ilgili alanda uzmanlaşmaları mümkündür. Hukuk fakültesinde bu alanda alınan derslerin dikkatle takip edilmesi, öğrencilik esnasında ve sonrasında alana ilişkin ciddi ve bilimsel araştırmalar yapılması, seminer ve sempozyum gibi etkinliklere katılım sağlanarak mesleki bilgi ve deneyimlerin öğrenimi, yüksek lisans eğitimi alınarak uzmanlığın sağlanması gibi yollar bir avukatın gayrimenkul hukuku alanında uzman olabilmesi için gerekli adımlardandır.
Bir gayrimenkul hukukçusunun taşınmaz mallarla ilişkili olan her türlü mevzuata üst düzeyde hakim olması beklenir. Kira ilişkileri, mülkiyet hakkı, tapu sicili, alacak ve tazminat davaları gibi alanlarda bilgi, deneyim ve alışkanlık sahibi avukatların diğer meslek üyelerine göre ihtisaslaşmış oldukları kabul edilir. Bu hususlar göz önüne alındığında Denizli Avukat hizmetlerinde Arpa Hukuk Bürosu‘ndan hizmet alabilirsiniz.
ARPA HUKUK BÜROSU 